안녕하세요? 국민이주㈜의 김민경 미국 변호사입니다. 최근 몇 년간 한국에서도 미국투자이민(Immigrant Investor Program, “EB-5” 라 함)을 통해 영주권을 취득하는 분들이 많아지면서 “안전한 미국투자이민”에 관한 질문이 늘어나고 있습니다. 사실 안전한 프로젝트에 투자를 한다면 이러한 투자로 인해 영주권 취득도 가능하고 투자금 상환은 물론 투자에 대한 이익 창출도 가능한 이민 수단이기도 합니다.
저는 미국 이민법(INA, Immigration & Nationality Act, CFR, Code of Federal Regulations, & EB-5 Immigrant Investor Program Modernization, called a “ Rule” by DHS on 07/24/2019, 이하 “이민법”이라 함) 및 판례에 따라 여러분들이 안전한 투자이민 프로젝트를 선정하시는 데 있어서 가이드라인을 드리려고 합니다.
투자금은 결국 프로젝트의 안정성 여부에 따라 노출되는 위험이 다르기 때문에 프로젝트는 전체적인 투자이민 진행에 있어서 가장 주의를 기울여 살펴볼 필요가 있습니다. 프로젝트가 성공하기 위해서는 프로젝트와 관련된 모든 요소들을 조사해야 하겠지만 EB-5 투자자는 일반적으로 투자를 통해 수익을 얻고자 하는 것보다 영주권 취득과 원금 상환을 목적으로 하기 때문에 당연히 프로젝트의 수익성보다는 안전성을 중요시해야 합니다.
이 중에서 이번 칼럼에는 프로젝트 선정 시 살피셔야 할 건설 융자 (Senior Loan/Construction Loan)의 승인이 되었는지와 융자 조건에 관해 알아보고자 합니다.
흔히 EB-5 자금을 쓰는 프로젝트의 경우 비용의 일부분은 개발사, 금융기관의 건설 융자 그리고 EB-5 자금으로 구성됩니다.
흔히 “PF”(Project Finance)라고 말하는 건설융자(Construction Loan)란 프로젝트의 건설 계획을 바탕으로 금융기관이 개발사(프로젝트)에게 융자해 주겠다는 계약서입니다. 건설 융자 승인은 프로젝트뿐만 아니라 EB-5투자자에게도 두 가지의 큰 의미를 줍니다.
첫째로는 금융기관에서 프로젝트를 담보로 융자를 해 준다는 것은 그 프로젝트의 성공률이 상당히 확실하다는 것입니다. 일반적으로 금융기관의 경우 프로젝트의 성공에 대한 확신 없이는 건설 융자를 해주지 않기 때문입니다. 이런 면에서는 투자자가 확인해야 할 사항들에 대해 금융기관에서 이미 실사 및 확인을 하였을 것이기 때문에 어느 정도는 안전하다고 할 수 있습니다. 금융기관의 법률 금융 전문가들 또한 투자자의 입장에서 프로젝트의 성공 여부를 꼼꼼히 살피기 때문에 투자자의 입장에서는 금융기관의 객관적인 평가에 의존할 수 있다는 것입니다.
하지만, 이러한 금융기관의 건설 융자 승인이 난 프로젝트에 투자하는 것이 투자자 입장에서는 건설 융자가 있는 프로젝트가 항상 좋을까요? 답은 항상 좋은 점만 있을 수 없다는 것입니다. 건설 융자가 투자자에게 두는 두 번째 의미는 건설 융자를 해 준 금융기관은 EB-5투자자의 의사와 상관없이 언제나 1순위 담보권자라는 것입니다.
투자자에게 담보를 제공하기 위해서는 항상 이 1순위 담보권자인 금융기관의 허락이 필요하고 변제 시에도 금융기관은 EB-5투자자 보다 우선적으로 변제를 받습니다.
흔히, 건설 융자는 금융기관이 개발사(프로젝트)에게 돈을 빌려준 금융기관과 개발사의 계약이기 때문에 EB-5투자자와 상관없을 것이라고 생각할 수 있지만 그렇지만은 않습니다.
왜냐하면 금융기관은 제1순위 담보권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라 EB-5투자자의 권리를 제한하는 독소 또는 불리한 조항이 있을 수 있기 때문입니다.
예를 들면, EB-5투자자의 동의 없이 개발사에게 추가로 융자를 해 줄 수도 있으며 이 추가 융자 또한 EB-5투자자 보다 우선순위가 되며 투자자의 권리에 악영향을 주기 때문입니다.
이런 점에서 EB-5 투자자는 금융기관과 개발자 간의 서류인 건설 융자 계약서 또한 철저히 검토해야 하며, 국민이주에서는 금융/법률 전문가 그룹이 투자자의 입장에서 이러한 융자 계약서의 조항을 철저히 검토해드려 투자자의 권리를 보호해 드리고 있습니다.
해당 내용은 국민이주 유튜브채널에서도 확인하실 수 있습니다.
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