미국투자이민 프로젝트 선정 시 유의사항 시리즈 #03-1

 

안녕하세요? 국민이주㈜의 김민경 미국 변호사입니다.

최근 몇 년간 한국에서도 미국투자이민(Immigrant Investor Program, “EB-5” 라 함)을 통해 영주권을 취득하는 분들이 많아지면서 “안전한 미국투자이민”에 관한 질문이 늘어나고 있습니다. 사실 안전한 프로젝트에 투자를 한다면 이러한 투자로 인해 영주권 취득도 가능하고 투자금 상환은 물론 투자에 대한 이익 창출도 가능한 이민 수단이기도 합니다.

 

저는 미국 이민법(INA, Immigration & Nationality Act, CFR, Code of Federal Regulations, & EB-5 Immigrant Investor Program Modernization, called a “ Rule” by DHS on 07/24/2019, 이하 “이민법”이라 함) 및 판례에 따라 여러분들이 안전한 투자이민 프로젝트를 선정하시는 데 있어서 가이드라인을 드리려고 합니다.

 

부동산을 매입하여 소유권을 갖는 것은 미국 이민법에서 요구하는 투자에 따른 위험에 노출되어 있다고 할 수는 없습니다. 그리하여 위험에 노출되는 부분을 만족시키기 위하여 부동산 프로젝트들은 EB-5 자금을 사용하는 경우에는 프로젝트에 대출 (Loan) 하는 형식의 투자를 받거나 프로젝트의 지분 (Equity) 을 취득하는 형식의 투자를 받고 있습니다. 대신, 이러한 위험요소를 줄이기 위해서 개발사에서는 담보나 완공 보증 등을 제공하고 있습니다.

 

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투자금은 결국 프로젝트의 안정성 여부에 따라 노출되는 위험이 다르기 때문에 프로젝트는 전체적인 투자이민 진행에 있어서 가장 주의를 기울여 살펴볼 필요가 있습니다. 프로젝트가 성공하기 위해서는 프로젝트와 관련된 모든 요소들을 조사해야 하겠지만 EB-5 투자자는 일반적으로 투자를 통해 수익을 얻고자 하는 것보다 영주권 취득과 원금 상환을 목적으로 하기 때문에 당연히 프로젝트의 수익성보다는 안전성을 중요시해야 합니다. 이 중에서 이번 칼럼에는 프로젝트 선정 시 살피셔야 할 미국 투자이민 투자자를 위한 안전장치 (Security)에 관해 알아보도록 하겠습니다.

 

<국민이주 전문가 그룹이 안전장치에 대해 리져널센터 직원들과 프로젝트의 융자계약서를 실사하는 모습>

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투자이민에 있어서 간접투자란 지역센터가 투자자의 투자금을 규합하여 개발사(프로젝트)에게 융자(Bridge or Mezzanine loan)를 해주거나 또는 개발사의 우선주식을 매입하는 방식으로 투자를 하게 되며 개발사는 이 빌린 돈 또는 투자된 자금으로 프로젝트를 진행하면서 영주권 취득, 조건부 영주권 해지 및 원금 상환을 약속해 주는 투자방식입니다. 이런 융자조건으로 개발사는 투자자에게 ​담보권(Mortgage), 선취특권(Lien or UCC-I), 채권 (Unsecured Bond), 우선주식(Preferred Equity) 등의 우선 변제를 위한 안전장치(Security)를 해 주게 됩니다. 이 안전장치(Security)는 특히 프로젝트에 문제가 생겼을 때 또는 개발사가 변제능력이 없을 때 그 프로젝트에 대해 우선권을 부여하는 것이므로 투자자의 권리 보호를 위해서 아주 중요하며 이와 관련된 서류를 꼼꼼히 실사하여 EB-5투자자의 권리가 무엇인지 그리고 어떻게 명시돼 있는지 주의 깊게 확인해야 합니다.

 

 

여기에서 알아 두어야 할 점은 이러한 “안전장치”가 물권 또는 채권이냐에 따라 변제에 대한 우선권이 다르다는 것입니다. 융자를 해 주고 안전장치로써 받게 된 물권과 채권은 권리 주장 순위에 있어서 상당한 차이가 있습니다. 권리행사를 위한 우선순위로 보면 일반적으로 담보물권(Mortgage), 선취특권(Lien or UCC-I), 채권(Unsecured Bond), 우선주식(Preferred Equity), 보통주식(Common Stock) 순서라 할 수 있습니다.

 

EB-5투자자에게 담보권을 주는 프로젝트는 많지 않습니다. 왜냐하면 1순위인 금융권에서 허락을 하지 않기 때문입니다. EB-5투자자는 그의 투자를 통해 선취특권 또는 우선주식배당을 받게 되는데 이를 메자닌 금융(Mezzanine Finance)이라고 합니다. 이는 EB-5투자이민에서 많이 사용되며 담보물이 없어 대출을 받기 힘들 때 주식 연계 채권 등을 발행해 자금을 조달하는 방법입니다. 메자닌 금융은 대개 무담보 또는 후 순위 담보이며 채권 변제순위에서 은행 대출보다는 밀리고, 일반채권자나 지분투자보다는 우선입니다.

 

투자이민 투자 (EB-5 Loan Agreement), 배당 우선주 계약서(Preferred Equity Agreement), 주식청약 제안서(Private Placement of Memorandum)에 EB-5투자자의 주요 권리, 즉 투자자의 이자 배당, 투자 기간, 안전장치(Security), 개발사의 계약 위반 시 투자자의 권리행사 범위 등이 규정돼 있으므로 반드시 확인해야 할 중요한 서류입니다.

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해당 내용은 국민이주 유튜브 채널에서도 확인하실 수 있습니다.

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