안녕하세요. 국민이주 미국 변호사 이지영의 '미국 부동산 인사이트' 입니다.
지금부터 미국 부동산에 관한 여러분들의 궁금증을 하나하나 풀어드리겠습니다.
외국인도 미국 부동산을 살 수 있나요? 외국인이라서 불이익이나 제한이 있을까요? 이런 질문들을 자주 받습니다.
외국인이 부동산 투자를 할 때 소유권에 여러가지 제약을 두는 나라들이 많습니다. 예를 들어, 외국인에게 소유권의 일부만 인정하거나 현지인을 포함하는 형태로만 인정해 주는 곳도 있습니다.
이웃나라 중국에서는 외국인에게는 일정기간의 임대차 계약에 따른 권리만 인정합니다.
베트남의 경우 신축 아파트 매물 중 전체 분양 면적의 30%는 외국인이 구입할 수 없도록 규정하고 있으며, 외국인의 토지 소유는 금지합니다.
또, 어떤 나라에서는 외국인이 투자 가능한 매물에 제한을 두기도 합니다.
그렇지만 미국은 외국인이 부동산을 매매하고 보유하는데 국가 안보에 위해가 되는 등의 특별한 경우가 아니라면 자국인과 차별을 두지 않습니다.
미국에서 부동산 거래를 하실 때 외국인이기 때문에 자국민과 다른 점이 있다면 미 국세청의 소득에 관한 원천징수와 융자조건 정도 입니다.
미국 IRS의 원천징수 – 미국 국세청은 외국인의 부동산 관련 소득에 관해서 어느 정도 원천 징수를 합니다.
부동산 관련해서 소득이 발생하는 경우는 부동산을 임대하여 세를 받을 때와 부동산을 매도하여 양도 차액이 발생할 때의 두가지 경우겠죠.
부동산 매매: 15%
외국인이 집을 팔았을 때 양도 소득세를 내지 않고 도망가는 것을 방지하기 위하며 미국 국세청 (IRS)는 외국인 셀러의 경우 부동산 판매 가격의 15%를 예납 혹은 원천징수 (Withholding) 합니다.
이는 다만 예납을 하는 것으로, 15%의 세금을 물린다는 것이 아니고, 다음해 세금보고를 하면서 예납한 금액이 양도소득세보다 많다면 더 많이 예납한 차액을 환불 받습니다.
외국인이라도 미국에 거주하는 경우는 면제 대상입니다.
렌트: 30%
외국인의 투자용 부동산에서 임대소득이 발생하면 순이익과 상관 없이 임대료의 30%를 미국 국세청 (IRS)에 예납해야 합니다.
물론 이때도 매도금의 경우와 마찬가지로 해당 연도 세금보고를 하면서 초과 납부한 부분을 환불 받습니다.
그리고 이 경우에도 원천징수 조항에 면제 대상이 되는 경우들이 있으니 회계사님과 꼭 상의하시기 바랍니다.
융자제도
미국에서는 주택의 경우 주택가격의 70-80% 정도의 융자를 받아서 주택을 구입하는 경우가 대부분이며, 융자 상환 기간은 15년 또는 30년이 가장 보편적입니다. 2007년 서브프라임 사태 이후 융자 대출 심사 문턱이 높아졌으며, 특히 외국인에게 융자를 해주는 은행이 매우 제한적이 되었습니다.
외국인인 경우는 매물 가격의 50% 정도 까지만 융자 가능하다고 생각하셔야 하며, 금리도 1~2% 가량 높습니다.
미국에서의 경제생활의 경력이 없더라도 한국 내 사업체나 직장을 소득원으로 입증해서 융자를 진행하는 경우도 있습니다.
이상 국민이주 미국 부동산 인사이트였습니다.
감사합니다.
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