[미국 부동산 인사이트] 미국 부동산 투자 혜택: 감가 상각

 

여러분 오랜만입니다.

국민이주 미국 부동산 인사이트를 다시 찾아 주셔서 감사합니다. 저는 미국 변호사 이지영입니다.

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미국 부동산을 구매하셔서 기대하실 수 있는 소득은 두 가지가 있습니다.

첫째, 그 부동산을 일정 기간 소유하고 계시다가 매도하시는 경우 시세 차익이 발생하죠.

둘째는, 부동산을 소유하는 기간 동안 세를 주어서 임대 수익을 일으키는 것입니다.

대체로, 소득이 있다면, 그 소득에 대한 납세의 의무가 있게 됩니다.

미국에서도 시세 차익에서 비롯된 소득에는 양도 소득세가 과세 되며, 임대 소득도 소득세 과세 대상입니다.

미국은 연방 정부와 각 주와 지방정부에서 각각 과세합니다.

 

여기서 잠깐 말씀드리면요, 미국에는 소득세를 과세하지 않는 주도 있습니다. 미국의 50개 주중에서 아홉 개의 주에는 소득세가 없습니다.

이 아홉 개의 주는 바로 알래스카, 테네시, 와이오밍, 플로리다, 뉴햄프셔, 사우스 데코다, 텍사스, 워싱턴, 그리고 네바다 주입니다.

여러분, 그런데, 소득세가 없다고 해서 무조건 가장 세금이 낮고 살기 좋은 곳이라고 생각하시면 너무 성급하신 거예요.

이들 주에서는 소득세가 없다 하더라도, 세수 결손을 메꾸기 위해 다른 유형의 세금, 보통은 부동산세와 판매 세를 높게 과세합니다.

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여러분, 미국은 부동산 투자에 대해 호의적인 정책을 100년 이상 고수해 온 나라입니다. 그래서 부동산 투자자들에게 혜택을 주는 세법들이 있습니다.

지난 영상에서는 잘 활용하면 양도 소득세를 엄청나게 절세할 수 있고 경우에 따라서는 거의 면세의 혜택을 누릴 수도 있게 하는,

연방 세법의 제도인 1031 Exchange, 우리말로는 1031 교환 제도에 대해 소개해 드렸었지요.

오늘은 임대 소득세를 절세하는 데 아주 중요한 미국 세금 제도인 감가상각, 영어로 Depreciation 에 대해 말씀 드리겠습니다.

 

먼저, 한국 국민이 미국에 부동산을 사셔서 임대 소득이 발생하시는 경우에 반드시 이에 대해 세금 보고를 미국과 한국에 모두 하셔야 한다는 말씀을 꼭 드리고 싶습니다.

잘 모르시거나 아니면 대수롭지 않게 여기셔서 미국에서의 세금 보고를 하지 않으시는 경우도 있으신 걸로 아는데요, 그렇게 되면 막대한 손실을 감수하게 됩니다.

물론, 두 나라에 신고를 하셔야 하는 것이지 이중 과세가 되지는 않습니다.

 

사실, 미국에 콘도 한 두 채 정도를 구매하셔서 렌트를 받으신 경우 제때에 세금 보고를 하면 미국에서는 임대 순이익에 대해 과세를 하기 때문에 납세액이 거의 없거나 아주 낮게 됩니다.

그러나 만일 미국에서 세금 신고를 하지 않으시면, 다음과 같은 불이익이 있습니다.

 

 

1) 임대 소득, 즉, 수취한 월세금의 30%를 연방 세무국에서 원천징수 하게 되고, 부동산이 위치한 주에 따라 주에서 5-10% 원천 징수를 합니다.

2) 두 번째 불이익, 임대 소득과 관련된 각종 비용 공제가 전면 부인됩니다. 비용 공제 목록에는 관리비, 수리비, 재산세, 부동산 감가상각비 등이 포함됩니다.

3) 만약에 원천징수를 어떻게 회피했다 하더라도, 향후 각종 벌금과 이자를 감수하셔야 합니다.

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자, 숫자를 예시로 설명을 드려보겠습니다.

이 예시는 엉클 샘이라는 이름의 블로그에서 아주 쉬운 숫자로 설명을 잘 해 주셔서 제가 그대로 빌려 왔습니다.

 

blog.naver.com/unclesamkorea/221746683557

미국부동산 투자시 꼭 주의해야 할 미국세법!

예를 들어 미국 뉴욕 맨하탄에 10억원 상당의 부동산을 매입하셨고, 거기서 연 5000만원 월세를 받았다고 하겠습니다. 그리고 감가 상각 이외에 각종 소유와 임대에 따는 비용이 연 4000만원 발생했습니다.

이 시나리오에서, 미국에 세금 보고를 안 하시는 경우 다음과 같은 과세 결과가 됩니다. 자 표를 봐 주세요

 

 

그럼 이번에는 미국에 세금 보고를 제대로 하시면, 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

 

 

여기 예시로 사용된 숫자는 여러분의 이해를 돕기 위해서 매우 단순하게 만든 숫자입니다.

특히 감가 상각 계산을 편의상 그냥 건물 가격에 3.6%를 곱했는데 이렇게 간단하게 계산되는 것이 아니고, 여러 가지 규칙을 적용해서 금액을 계산하셔야 합니다.

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그럼 감가 상각의 규칙들이 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

앞서 보셨듯이, 미국에서 부동산 소유주들에게 감가 상각은 매우 효과적인 절세의 방법인데요, 감가 상각을 적용할 수 있으려면 몇 가지 조건에 맞아야 합니다.

감가 상각은 해당 자산이 시간이 가면서 낡아져서 그 가치가 감소한다는 이론에서 주어지는 감세 혜택인데,

그 혜택을 적용하기 위해서 필요한 중요한 조건들이 다음과 같습니다.

 

 

 

 

해당 내용은 국민이주 유튜브 채널에서도 확인하실 수 있습니다.

 

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