[미국 부동산 인사이트] 바이든 대통령의 세금 개혁안 : 부동산 정책 중심으로

 

 

안녕하세요. 미국 변호사 이지영입니다. 국민이주 미국 부동산 인사이트를 찾아 주셔서 감사합니다.

 

지난 1월 미국 46대 대통령에 취임한 바이든 대통령은 브랜드는 “미들 클래스 죠”입니다. 바이든 대통령은 스스로를 “미국 의회에서 가장 가난한 의원”이라 말하기도 했습니다. 바이든 대통령의 선거 공약 중 경제에 관한 내용은 미국의 척추인 미들 클래스를 다시 살리는 데 초점을 맞추고 있다고 하겠습니다.

바이든 대통령은 부자와 큰 회사에 좀 더 많은 납세 의무를 지우겠다는 의도입니다. 여기서 부유함의 기준은 가계 당 연 수입이 $400,000 이상부터입니다. 여기서 기준은 개인 당이 아니고 가계 당입니다

바이든 대통령은 그 이하의 수입이 있는 가계에는 과세가 증가하지 않을 것이라고 했습니다. 따라서 바이든 대통령의 세금 개혁안은 이 큰 원칙하에서 초안 되고 발표되고 있습니다.

 

 

 

그 주요한 골자들 몇 가지만 예를 들어 보겠습니다.

$400,000 이상 고소득 수입 가계에 현재 최고 소득세율 37%에서 39.4%로 인상한다는 안이 있습니다.

그리고 고소득자에게 급여세를 일정 증세하며, 공제액에 제한을 둔다는 내용도 포함되어 있습니다.

주식회사 세제에 있어서는 우선, 2017년 트럼프 대통령이 당시 35%였던 주식회사 세율을 21%로 낮추었는데 이를 28%로 인상할 예정입니다.

 

미국 재무부에 의하면, 전 세계의 주식회사 세율 감안할 때 21%는 너무 낮은 세율이라고 합니다. 주주들에게는 많은 수입이 보고 되는 데 연방 세금은 전혀 내지 않는 대규모 주식회사들이 적잖게 있기 때문에, 주주들에게 보고하는 수입이 20억 불 이상인 경우 이 장부 수입 (Book Income)의 최소 15%를 과세하겠다는 제안도 있습니다.

또한, 아일랜드와 같은 세금이 적은 나라에 회사의 본부를 옮겨서 절세하는 것을 막기 위해서 이들 회사들이 사용하던 회계상 공제 방법을 금지하도록 하는 안도 있습니다.

 

오늘은 바이든 대통령 행정부의 세법 개혁과 새로운 정책이 미국 부동산 시장에 어떤 영향을 가져올지 살펴보도록 하겠습니다..

민주당의 정책이 대체로 그러했듯이, 바이든 대통령의 부동산 정책은 저소득층의 주거 개선과 재정 보조에 무게를 두고 있습니다. 현재도 극빈층을 위한 주거 보조 바우처가 있지만, 그 혜택을 받는 사람들보다는 수입이 조금 더 많은 저소득층이 수입의 30% 이상을 임대료에 소비하지 않도록 하는 택스 크레딧을 구상하고 있습니다. 처음 집을 구매하는 사람들을 위하며 택스 크레딧 등의 혜택도 늘릴 예정입니다.

이런 계획들은 중, 저소득층이 받는 혜택이긴 하지만, 잘 생각해 보면 중, 저소득층에게만 좋은 일은 아닙니다. 이런 정책의 결과로 집의 구매가 증가할 것이고, 그러면 플리퍼(부동산을 사서 단기 보유하고 수리하거나 해서 매도하여 수익을 시도하는 사업자)나 개발사들에게 좋은 사업 기회가 됩니다.

 

그런데 바이든 정부에서는 아무래도 임차인의 권리가 증대될 예정이기도 해서, 특히 주거용 임대 소득을 위한 부동산 투자인 경우 조금 어려움을 겪게 될 수도 있습니다.

그렇게 되면, 부동산 투자자들에게 임대용보다는 매도용 부동산 투자가 더 나은 사업이 될 것이라고 생각할 수도 있겠습니다.

경제 전문가들은 코로나가 휩쓸고 지나가면 세계 모든 나라에서 빈익빈 부익부의 현상이 더 심화될 것이라고 전망합니다. 코로나로 인해 얼어붙어 버린 경제를 억지로 다시 소생하고 경제 위기 속에서 소멸되어가는 미들 클래스를 다시 살리기 위해서는 국가 차원의 무리한 재정 지출이 어느 정도 예상되지요.

 

 

바이든 대통령은 곧 거의 4조 달러의 연방 경제 부양책을 추진할 계획입니다. 그리고 지금까지 트럼프 대통령 치하에서 자금 지원이 동결되었던 도시들, 시애틀, 포틀랜드 그리고 뉴욕에 자금 지원이 이루어 질 것입니다.

이들 도시는 미네소타에서 경찰의 과잉 폭력으로 사망한 조지 플로이드의 죽음에 대한 항의 시위 “흑인의 생명도 소중하다 (Black Lives Matter)”가 열린 곳들입니다.

연방 지원은 이 도시들의 경제 부활에 윤활유가 될 것입니다. 사실상 바이든 대통령 당선 이후 맨해튼의 새 딜은 그 전해 같은 시기에 비해 6%나 증가했습니다.

관계자들은 이 현상을 뉴욕시의 번영에 대한 마켓의 새로운 확신이라고 해석합니다.

그리고 그 희망의 근원은 무엇보다 트럼프 행정부 시절에 사라졌던 안정감과 연방정부가 뉴욕시의 회복을 지원할 것이라는 믿음이겠지요.

 

물론 이런 계획을 실현하기 위해서는 재원이 필요하고, 그를 위해 부유층에게 더 과세하게 된다는 것은 짐작하기 어렵지 않습니다.

바이든 대통령의 세수 충당의 계획은 부자들이 활용했던 절세 방법들을 폐지함으로 이루어지는 경우가 많은데, 이 방법들 중 다수가 부동산 업계와 깊은 관련이 있습니다.

바이든 대통령은 우선, 고소득자에게 장기 자본 소득세(양도 소득세)율을 현재의 20%에서 40%로 증세할 계획입니다. 또한 소득이 백만 불 이상인 경우에는 자본 이득에 대해 현재의 23.8%인 자본 이득 세율 대신 37% 일반 소득 세율을 적용할 것을 고려하고 있습니다.

 

그리고, 연간 소득이 40만 불 이상인 사람들에게는 1031 교환제도 (1031 Exchange)를 사용할 수 없는 법을 제시하고 있습니다.

상업용, 투자용 부동산에 주어지는 1031 교환제도로 인하여 미국 연방 정부가 과세하지 못한 금액이 2019년 한 해만도 99억 불에 이른다고 합니다. 그러니 당장 세수가 증가하는 효과가 있을 것입니다.

1031 교환제도는 1920년대 미국 경제공항 때 부동산 투자를 장려하기 위해 만든 제도인데요, 상용/투자용 부동산을 매도하고 판 것과 같거나 더 가격이 높은 부동산을 180일 이내에 구매하면 양도소득세 납부를 연기할 수 있게 하는 제도입니다. 1031 교환제도에 관해서는 저희 부동산 인사이트에서 자세한 내용을 유튜브와 블로그 포스팅으로 업로드해 놓은 것이 있으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

[미국 부동산 인사이트] 미국 부동산 투자 혜택: 1031 교환 제도 (1031 Exchange)

 

기존의 주요한 세법을 잘 이용하면 부동산 투자로 양도 소득세를 거의 면세 받을 수 있게 됩니다. 이 제도는 사용할 수 있는 횟수에 제한이 없어서 처음에 작은 부동산을 매입한 투자자는 이 제도를 통해서 보유한 세금액을 지렛대로 사용하여 점점 더 값나가는 부동산으로 바꿔 구입하여 자산을 증식할 수 있게 됩니다.

언제까지? 죽을 때까지 그렇게 할 수 있습니다.

 

그리고 투자자가 돌아가시면, 재산을 상속받은 피 상속인은 이 부동산을 상속받을 때 당시의 시작 가격을 취득가액으로 인정해 주는 세금 제도의 혜택을 받아서, 나중에 피상속인이 부동산을 매도할 때 주요한 절세 효과를 볼 수 있습니다.

기준가격을 시장 가격으로 올려주는 제도가 만들어진 배경은, 일단 상속 재산은 상속세를 납세했으니, 그 자산의 처음 취득 금액부터 따져서 양도 소득세를 다시 과세하는 것이 불합리하다는 이론에서 비롯되었습니다.

미국 상속세 면제 한도가 $150,000 이하였던 1970년대까지는 이 설명이 맞았습니다. 그런데 미국 상속세 면제 한도가 점점 높아져서 2021년 현재는 1인당 1,170만 불 ($11.7 million)에 이르렀기 때문에, 투자자 입장에서는 1031 교환으로 마련한 일련의 부동산의 양도와 상속에 관해서 사실상 아무런 세금도 내지 않는 결과를 도출해 낼 수도 있겠습니다.

 

물론 운용방법이 변형되기는 했지만 미국에서 100년이나 유지되어 온 1031 교환제도의 폐지를 반대하는 목소리도 높습니다. 큰 자산가들이 이 제도로 많은 세금을 면세 받고 있기는 하지만, 사실 애초에 이 제도로 말미암아 미국 정부가 보살피고자 했고, 지금도 그 혜택을 누리는 것은 미국의 중산층입니다.

 

한 명의 미국의 중산층 시민을 생각해 보시겠습니다.

그는 열심히 일해서 종잣돈을 모으고 은행에서 융자를 받아서 듀플렉스를 구입합니다. 한 채에 살면서 다른 한 채를 임대 놓아서 성실하게 모기지를 갚아 나갑니다. 조금 더 자산이 축적되고 나면 기존의 부동산을 팔고, 1031 교환제도를 이용하여, 좀 더 고액의 부동산을 구매해서 어느 정도의 부를 소유하게 되고, 그 사람이 은퇴할 때가 되면 노년의 생활을 그가 구축한 자산에 의지하게 됩니다.

 

연간 소득에 부동산을 매도한 자본 수익이 포함된다면, 예를 든 것과 같은 시나리오에 해당하는 대부분의 중산층의 그 해 연간 수입이 $400,000 이상이 되어 1031 교환 제도를 활용할 수 없으니, 부동산을 통한 노후 생활 대비는 불가능하게 됩니다.

 

그리고 1031 교환제도는 양도 소득세를 안 내게 하는 것이 아니고 내는 시기를 연장하게 하는 것이기 때문에 미래의 세수를 감소시키는 결과가 되며, 당장 부동산 투자 감소와 관련 산업 고용 하락 등의 부정적인 양상들이 대두될 것이라는 우려도 있습니다.

물론 인플레이션이나 일반적으로 노령인구에게 더 낮은 세율이 적용되는 등을 고려하면 나중에라도 현저히 감세가 되는 것은 맞습니다.

또한, 그 외에도, 앞에서 설명드렸던 부동산 상속 시에 피상속인의 기본가격(나중에 피상속인이 그 부동산을 매도하여 양도 소득세 계산 시에 취득가액과 같음)이 현재는 상속인의 취득가액이 아니고 피상속인이 상속 당시 시장가격으로 조정되는 혜택이 있는데 이 Stepped-up Basis 도 폐지할 예정입니다.

 

 

그리고 2021년 현재 증여/상속세 종합 면제 한도는 1인당 1,170만 불 ($11.7 million)인데요, 면제 한도를 상속의 경우 350만 불, 증여의 경우 100만 불로 대폭 하향 조정한다는 내용도 있습니다. 이러한 세제가 모두 실현된다면 양도 소득세 세수가 상당히 증가할 것입니다.

그런데 바이든 대통령이 구상한 대로 일사천리로 진행되지는 않을 확률이 매우 높습니다. 현재 민주당이 우세한 미국 하원 이기는 하지만 상원은 공화당 50명, 민주당 48명, 무소속 2명 으로 공화당이 2명 더 많기 때문입니다.

그리고 무엇보다 증여 상속세에 대한 개정은 영향력 있는 민주당 의원들조차도 우호적이지 않을 것이라는 전망입니다.

 

 

 

해당 내용은 국민이주 유튜브 채널에서도 확인하실 수 있습니다.

 

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