[미국 부동산 인사이트] 미국 부동산 투자 혜택: 1031 교환 제도 (1031 Exchange)

 

 

여러분 안녕하세요 국민이주 부동산 인사이트에 찾아주셔서 감사합니다.

저는 국민이주 미국 변호사 이지영입니다.

 

미국 부동산 투자에는 세금 혜택이 많습니다.

부동산에 투자해서 기대할 수 있는 수익은 임대 수입과 자본이득 두 가지일 텐데요,

미국 부동산 세법에서는 이 두 가지 수익에 관해서 면세 또는 절세를 받을 수 있는 여러 가지 혜택을 마련하고 있습니다.

그러므로 수익이 발생해도, 납세를 연기하거나 심지어 궁극적으로 면제를 받으실 수도 있습니다.

이러한 세금 제도를 잘 알고 활용하시면 재산 증식에 유리하고 나중에 상속하실 때도 큰 도움이 될 것입니다.

 

오늘은 이러한 혜택들 중에서 부동산 투자를 통한 자본 이득에 대한 세금 혜택 중의 하나인 1031 교환 제도에 대해 알아보겠습니다.

영어로는 1031 Exchange 라고 부릅니다.

 

부동산 거래에서 부동산 소유주가 부동산을 팔고 나면 매매 차액에 따른 이득이 발생하는데 이를 자본 이득(Capital Gain)이라 합니다.

물론 자본 손실(Capital Loss)이 발생하는 수도 있기는 하겠지만요, 장기적인 관점에서 본다면 부동산의 가치는 확실히 상승하는 경향이 있고,

어느 기간은 엄청난 상승세를 유지할 수도 있기 때문에 상당한 자본이득을 실현할 수 있는 투자 수단 중 하나가 바로 부동산입니다.

 

 

그래서 여러분께서 알아두셔야 하는 미국 세법 중 하나가 1031 Exchange입니다.

 

부동산을 팔고 발생하는 모든 자금을 다른 부동산에 재투자하면 판 부동산에서 생긴 양도 소득세의 납세 의무를 연기해 주는 연방 세법이 1031 Exchange입니다.

최대 40% 정도나 되는 양도 소득세를 내지 않고 다음 부동산에 재투자할 수 있기 때문에 복리 증식의 개념으로 부동산 재산을 증식할 수 있는 것이지요.

1031 Exchange는 횟수에 제한이 없음으로 평생 여러 번 활용할 수 있어서 부동산을 통한 자산 증식에 가장 유리한 세법입니다.

 

1031 Exchange가 어떻게 적용되는지 예를 들어보겠습니다.

10년 전에 50만 달러짜리 아파트를 구입했고 이제 가격이 인상되어 100만 달러에 팔았습니다.

이때 고려해야 할 세금 종류는 양도소득세(Capital Gain Tax)와 [감가상각] 공제 환수(Recapture Tax) 두 가지입니다.

매매 차익 50만 달러에 대한 양도소득세와 그동안 건물에 대한 감가상각을 매년 1만달러씩 적용했다면 이 감가상각을 통한 절세 혜택을 소급적용 해야하니 이것이 리캡쳐 택스로 10만 달러가 추가 소득으로 간주되어 합계 60만 달러의 매매 이득에 대한 양도소득세를 내야 합니다.

 

 

그런데 이때 1031 Exchange를 이용하면 합법적으로 세금 납부를 미루고, 그 돈을 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있습니다.

 

납부해야 할 세금을 연기하여 대체 부동산(Replacement Property)에 투자할 수 있는 자금을 더 많이 확보할 수 있게 한다는 뜻은

사실상 세금에 해당하는 금액만큼 정부가 무기한으로 무이자 대출을 해 주는 셈입니다.

또한 1031 Exchange는 평생 무제한 이용할 수 있기 때문에 경우에 따라서는 양도 소득세 전액 공제의 결과가 될 수도 있습니다.

 

1031 Exchange 세법은요, 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 경기 활성화를 위해 투자 장려의 방편으로 시작되었습니다. 100년이나 된 법인데 아직도 유효합니다.

1031 Exchange는 다른 말로 Starker Exchange(스타커사례에 의거한 교환), Tax-Free Exchange(비과세 교환), Tax-Deferred Exchange(과세연기교환), Like-Kind Exchange(유사종 교환)이라고도 불리는데, 다 같은 말입니다.

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그러면 어떤 때에 이 1031 Exchange를 사용할 수 있을까요? 1031 Exchange를 사용할 수 있는 필요한 조건이 어떤 것들인지 알아 보겠습니다.

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첫째, 현재 가지고 있거나 새로 구입하려고 하는 자산이 모두 투자용(For Investment)이거나 업무용(For Business Use) 자산이어야 합니다.

토지, 상가, 임대 목적의 주거 건물, 업무용 차량, 업무용 장비, 창고 등이 여기에 해당됩니다. 그런데 좋은 점은 그 적용이 아주 유연하고 광범위합니다.

1031 Exchange는 연방 세법이라서 지역 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자 목적이나 업무용이기만 하면 됩니다.

하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방합니다. 물론 대상이 되는 건물의 형태에도 제한이 없습니다.

상가건물을 팔아서 작은 아파트 몇 채를 살 수도 있고, 필요에 따라 뉴욕의 임대 주택 몇 채를 팔아 캘리포니아에 있는 공장 건물을 구입하셔도 됩니다.

몇 가지 예를 더 들겠습니다.

수익이 없는 빈 땅(Vacant Land)을 수익을 창출하는 임대주택(Rental House)이나 아파트 건물로 교환해도 되고, 아파트나 호텔/모텔부동산을 쇼핑센터로 교환해도 됩니다.

이렇게 투자자산의 규모를 계속 늘려가실 수 있습니다.

반면 본인이 살고 있는 주택, 개인 소유의 보트 등 개인용도(For Personal Use)의 자산은 여기에 해당이 되지 않습니다.

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둘째, 현재 팔려고 하는 자산과 동일한 종류의 자산(Like-Kind Property)을 구입해야 합니다.

일반적으로 개인의 주거 주택(Primary Residence)을 제외한 부동산과 부동산의 교환 일체가 대체로 여기에 해당됩니다.

또한 투자용 자산과 업무용 자산은 서로 교환해도 됩니다.

그러나 투자용 자산과 개인용 자산, 업무용 자산과 개인용 자산은 서로 교환할 수 없습니다.

다만, 판매를 위해 보유하고 있는 자산도 여기에 해당되지 않습니다. 그래서 부동산 업자가 매매를 위해 보유하고 있는 부동산을 교환하는 것은 세금혜택이 없습니다.

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셋째, 정해진 기간 안에 매매가 이뤄져야 합니다. 45/180 룰이라고 부르는데요,

현재 보유하고 있는 자산을 매각한지 45일 이내에 새로 구입하고자 하는 자산을 지정(Identify)해야 하며, 180일 이내에 새로 구입하는 자산의 구매가 종결되어야 합니다.

이 기간 제한은 매우 중요하므로 반드시 지켜져야 하고 예외가 인정되지 않습니다.

이례적으로 작년에 코비드 19 사태로 약간의 유예는 주어 진 적은 있으나, 이 기간 조건에는 예외가 없다고 생각하시는 것이 좋습니다.

 

넷째, 새로 구입하는 자산의 가격이 매각하는 자산의 가격과 같거나 높아야 합니다.

현재 보유자산의 매각금액에 추가로 돈을 더해서 새 자산을 구입하는 것은 무방하지만, 새로 구입하는 자산의 가격이 더 낮아 그 차이 분을 현금으로 받게 되면 그만큼에 대해서는 매매차익에 대한 납세를 해야 하므로 세금 혜택의 효과가 줄어듭니다.

융자 또한 교환 대상의 건물에 대한 융자 금액이 현재 소유한 건물의 잔여 융자금액보다 같거나 높아야 합니다.

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이와 같이 1031 Exchange의 적용을 받기 위해서는 여러 가지 조건과 세법 규정을 철저히 준수해야 하기 때문에

반드시 경험 있는 변호사와 회계사의 도움을 받으시는 것이 좋겠습니다.

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다음 미국 부동산 인사이트 시간에는

미국정부가 부동산 투자를 장려하는 또 다른 혜택에 대해 알아보겠습니다.

 

다음 시간에 다시 뵙겠습니다.

 

감사합니다.

 

해당 내용은 국민이주 유튜브채널에서도 확인하실 수 있습니다.

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