[미국 부동산 인사이트] LLC로 미국 부동산 소유

국민이주 미국 부동산 인사이트를 방문해 주셔서 감사합니다

저는 미국 변호사 이지영입니다.

 

오늘은 LLC 에 대해서 알아보겠습니다.

 

여러분께서 미국 부동산을 사실 때

개인 명의로 사실 수도 있고

주식회사을 설립하셔서 주식회사 명의로 사실 수도 있고

LLC 라는 회사를 만들어서 그 명의로 구매하실 수도 있습니다.

 

부동산을 어떤 법적인 객체로 소유하고 운영하는지에 따라서 어떤 일이 생겼을 때 책임 소재와 세금에 대한 결과가 달라집니다.

 

소유의 주체가 개인일때 주식회사일 때 그리고 LLC일때

각각의 경우가 어떻게 다른지 말씀 드리겠습니다.

 

 

소유주가 개인일 경우는 이해하시기 간단합니다. 사고나 재해가 발생할 때 책임도 부동산 소유와 관련하여 발생하는 세무의 계산도 개인의 소득신고에 포함하여 진행하면 됩니다.

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주식회사 (Corporation Ownership)

여러분께서는 개인 말고, 주식회사 즉 법인을 설립하여 부동산을 소유하실 수 있습니다. 왜 그렇게 할까요? 주식회사는 주주가 소유하는 회사 법인으로 각 주주 개인과는 법적으로 별개 입니다. 그렇기 때문에 주식회사의 책임이 개인에게 전가 되지 않는 다는 중요한 이점이 있습니다.

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그럼 주식회사가 부동산의 소유주인 경우 과세를 위한 수입의 계산을 어떻게 될까요?

원칙적으로 주식회사의 수입은 주식회사의 수입으로 과세가 되고, 그 주주들이 주식회사로부터 이익, 배당금을 받으면 그 금액은 주주들의 또 개인 수입으로서 다시 이중과세된다는 점이 단점입니다.

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일반 주식회사를 C-Corporation 이라고 부릅니다.

중소기업에게 이런 이중과세의 부담을 덜어주기 위한 제도가 S – Corporation 입니다.

S-Corporation 은 중소기업을 대상으로 일반 주식회사일 경우에 발생하는 주주들에 대한 이중과제의 부담을 덜어주는 제도입니다.

그럼 당연히 모두 S-Corporation으로 선택을 하게 되겠지요?

그런데 모든 C-Corporation이 원한다고 S-Corporation의 취급을 받을 수 있는 것이 아니고 거기에 제한이 있고 절차가 있습니다.

모든 주식회사는 일단 C-Corporation 으로 설립됩니다. 그리고, 해당 연도에, 해당 조건에 맞으면 Form 2553 을 IRS 미 연방 세무국에 접수하여 S-Corporation 으로 취급되도록 선택을 하는 것입니다.

 

 

S- Corporation 으로 선택할 수 있는 주식회사의 조건은 다음과 같습니다.

- 주주의 수가 100 명 이하

- 주식의 Class 가 한가지만 있을 것 (preferred stock, common stock 있으면 자격 안 됨)

- 영주권자 시민권자가 아닌 주주가 없을 것

- 주주 중 하나라도 C-Corp, S-Corp, LLC, partnership 혹은 각종 trust 가 아닐 것

조건이 만족 되어야 S-Corporation 선택이 가능한 것이고 매년 회사의 사정이 바뀔 수 있으므로, 해마다 신청을 해야 합니다.

 

그럼 오늘의 주제인 LLC 로 넘어가겠습니다.

LLC 는 Limited Liability Company의 약자로 유한책임회사입니다.

LLC 는 개념적으로는 파트너십의 일종입니다.

전통적인 일반법에서 파트너십이란 소위 말하는 동업제도로 둘 이상의 개인이나 법률적 객체가 소유권도 책임도 함께 갖는 형태입니다.

그런데 오늘 우리가 거론하는 LLC 는 주식회사의 장점인 limited liability의 성격을 가지면서도, 이중과세를 피할 수 있도록 주법에 의해 제정된 법률로 만들어낸 장치입니다.

이 장치는 1977년 와이오밍주에서 석유산업 투자를 장려하기 위하여 처음 제정되었는데요 다른 주들에서도 따라서 입법하고 사업자들에게서 점점 좋은 호응을 얻게 되어 지금은 미국 50개 주에서 모두 LLC 사업 형태를 갖고 있습니다.

 

LLC 의 경우 과세의 개념을 pass through entity 라고 합니다. 수입이 통과해서 지나가는 장치라고 이해하시면 되겠습니다.

LLC 의 소득은 각 Member에게 LLC를 통과해서 이전되어 각 Member 의 개인소득으로 신고하도록 하며, LLC 에는 과세되지 않습니다.

LLC 의 Member는 한 명일 수도 있고, 여러 명일 수도 있는데, 여러 명일 경우, 그 중 한 사람이 general partner 로 회사의 운영과 그에 관한 결정권을 맡고, 다른 사람들은 limited partner 로서 회사 운영에는 관여하지 않습니다.

S-Corp 과 LLC 는 세금처리에 있어서 같은 방법과 결과, 즉 pass through entity의 개념이지만,

대체로 부동산을 구매하시는 고객님들의 선택지는 individual vs LLC 사이에서 고민하십니다.

그 이유는 LLC 와 S-Corp은 혜택이 같은데 한국인이 주주일 경우 S-Corp 은 일단 자격이 안 되고 S-Corp은 LLC와 달리 매년 신청해야 해서 번거롭기 때문입니다.

또한, LLC 는 운영방식의 범위에 주식회사 보다 제한이 적으며, 각종 회계보고등의 의무가 주식회사 보다 간단한 편이기 때문입니다.

그러나 LLC 또한 따로 세금보고서를 제출해야 하며, 매년 등록등을 해야 하는 의무가 있습니다.

 

Corporation vs LLC vs Individual

 

그래서 고객님들께 자주 듣게 되는 질문은 부동산 취득 시 개인으로 하실지 아니면 LLC로 하실지의 선택에 관한 것입니다.

 

그럼 LLC 와 개인소유는 어떤 차이가 있을까요?

가장 큰 차이점은 LLC는 책임소재로부터 개인을 보호한다는 점입니다. 이런 보호가 필요한 때는 언제 일까요?

예를 들어, 구입한 부동산을 세를 주셨는데 세입자가 혹은 세입자의 손님이 발코니에서 떨어져서 다쳤다고 했을때,

다친 사람이 발코니의 난간이 부실했다고 주장하며 소유주를 소송할 수 있습니다.

이때 만일 소송에서 지게 되면, 소유주가 가진 모든 재산이 그 책임에서 자유롭지 않게 됩니다.

LLC 로 소유하게 되는 경우 이러한 무한 책임을 제한하게 됩니다. 그런데 부동산을 구매하실 경우는 Home Owner’s Insurance 를 구매하시는데 (융자시에는 필수조건이고, 아닐때는 선택이지만 꼭 반드시 구입하시기 바랍니다.), 이런 경우는 이런 소유주 보험으로 커버가 되기 때문에 개인이라 하더라도 무한 책임의 결과가 되지는 않습니다.

 

그래서 개인에 따라, LLC 를 설립함으로 인한 세금 보고, 등록 등 귀찮은 절차를 원치 않아서 개인으로 소유하기를 선택하시는 분들도 많습니다.

 

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미국은 50개의 주가 있고 각 주마다 부동산에 관한 법과 행정이 조금씩 차이가 있습니다. 제가 오늘 말씀드리는 것은 일반적인 사항입니다. 그리고 혼자 구입하시는데 공동 소유자가 있는 지 등에 따라 고려할 사항들이 다르오니 구체적으로 부동산을 매매하실 때 소유의 주체를 결정하시기 전에 변호사, 회계사님과 반드시 상의하시기 바랍니다.

 

지금까지 이지영 미국변호사의 미국 부동산 인사이트였습니다.

 

해당 내용은 국민이주 유튜브채널에서도 확인하실 수 있습니다.

 

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