안녕하세요.
미국 부동산 궁금증을 콕콕 집어 안내해 올리는 국민이주 이지영 미국 변호사의 '미국 부동산 인사이트'입니다.
미국의 부동산 거래 과정은 보면 우리나라에서의 부동산 거래에 비해서 절차도 복잡하고 관련된 사람도 너무 많아서 번거롭다고 생각 하실지도 모르겠습니다. 그러나 각자의 변호사나 중개인이 각자의 고객의 뜻을 대변하고 그 권익을 보호하는 절차를 밟기 때문에 매매 당사자의 뜻이 소실될 가능성이 적고, 중간의 의사 소통을 변호사와 중개인을 통해서 하기 때문에 조금 시간이 걸릴 수는 있지만 직접 감정 상하지 않고 합리적으로 협상을 할 수 있는 가능성이 높아진다고 생각합니다. 거래에 절차나 구조 뿐 아니라 미국의 부동산 거래에서는 그 거래자들을 보호하는 법적인 특별한 장치가 있습니다. 그 중 오늘은 아주 중요한 두 가지에 대해 말씀 드리겠습니다.
바로 에스크로 제도와 타이틀 보험 제도입니다.
우선 에스크로 시스템에 대해 설명하겠습니다.
미국에서 부동산 거래를 하실때는 에스크로 시스템을 이해하셔야 합니다. 한국의 경우, 셀러와 바이어 그리고 부동산 중개인이 만나 계약서에 도장찍고 계약금 중도금 잔금을 치르고 등기를 하여 거래가 이루어 집니다.
미국의 경우는 셀러와 바이어가 클로징 때 이외에는 만날 일이 없는 경우가 많습니다. 에스크로 회사가 모든 과정을 집행하는 서부의 에스크로 클로징 주에서는 셀러와 바이어가 전혀 만나지 않는 경우도 많습니다. 에스크로란 일정 거래에 관련하여 제 3자 (회사)가 거래 당사자 한쪽 편의 자산, 자금, 서류 등을 다른 편에 전달하기 전에 임시로 보유하고 있도록 하는 제도입니다.
미국 부동산 거래에서 에스크로 에이젼트 즉 에스크로 역할을 하는 사람 또는 기관은 에스크로 회사, 변호사, 그리고 소유권 보험회사 입니다. 미국은 클로징 절차가 주에 따라 차이가 있는데요,
주로 미국 서부에 위치한 에스크로 클로징 주에서 에스크로 회사는 매매 전체의 행정을 집행합니다. 그 외에 변호사들이 매매 절차를 주도하는 주에서는 보통 계약금을 셀러 변호사의 에스크로 계좌에 지불하도록 되어 있어서 이때 셀러 변호사가 에스크로 에이젼트의 역할을 하는 것입니다. 그 외에도 필요에 따라 셀러, 바이어, 은행 변호사 또는 소유권 보험 회사가 자금이나 서류의 에스크로 에이젼트의 역할을 합니다.
다음은 타이틀 보험 제도입니다.
우리나라에도 소유권 권리 보험 상품이 있지만 옵션으로 선택하는 것인데 미국 부동산 클로징에서는 소유권 보장 보험은 거의 의무화 되다시피 보편화 되어 있습니다.
한국의 소유권 권리 보험과 구분하기 위하여 오늘 영상에서 미국의 소유권 보장 보험은 영어를 일부 사용하여 타이틀 보험으로 칭하겠습니다. 타이틀 보험은 부동산 소유자와 대출자를 부동산 소유권에 대한 결함, 유치권이나 부동산을 담보로 하는 채무 등에 인해 발생할 수 있는 재산 손실 또는 손해로부터 보호합니다.
그런데 타이틀 보험은 주택 재해 보험 (Homeowners Policy)과 성격이 다른 것이므로 혼돈하지 않으시기 바라며, 미국에서 부동산 구입하실 때 이 두가지 보험 모두 가입하시기 바랍니다.
재해 보험이 필요한 이유는 설명을 드리지 않아도 아실 거에요. 그럼 타이틀 보험은 왜 필요한 지를 이해하시기 쉽게 예를 들어 보겠습니다.
여러분께서 집을 사셨는데 이전 소유주가 세금과 수도세 미납, 심지어 소유주 협회비도 미납한 채 갑자기 세상을 떠났다고 가정해 보겠습니다. 여러분은 전 소유주의 채무와 아무 상관이 없지만 이 채무들은 매수하신 부동산의 소유권에 지장을 줄 수 있는 성격이기 때문에 채권자들은 미지급된 빚을 새 주인인 여러분께 청구 할 것입니다. 구체적으로는 여러분께서 정당하게 가격을 지불하고 구매하신 부동산에 유치권을 행사할 수 있습니다.
왜냐하면 법적으로 그렇게 할 권리가 있기 때문입니다.
전 소유주의 채무에 대해 모르고 매수하셨더라도 채무의 성격이 부동산과 연계될 수 있다면 새 소유주는 꼼짝 없이 그 채무를 갚아야 하게 되는 처지가 됩니다.
이러한 경우에 대비하는 것이 타이틀 보험입니다.
채권자가 부동산에 유치권을 행사할 권리가 있는 채무는 꽤 광범위 합니다. 몇 가지 예를 들면, 해당 부동산에 근저당을 잡은 모기지 대출은 물론이고 체납 혹은 미납된 세금, 공과금, 벌금, 소유주 협회비, 자녀양육비와 정비사의 유치권이라고 부르는 mechanic’s lien 등이 모두 포함됩니다.
타이틀 보험이 법적 의무는 아니지만 제대로 된 부동산 거래가 타이틀 보험 없이 이루어진다는 것은 현실적으로 상상할 수가 없습니다. 타이틀 보험에는 두가지가 있습니다. 소유자 타이틀 보험과 대출자 타이틀 보험입니다.
소유자 타이틀 보험 :
소유자 타이틀 보험은 매입가격과 동일한 금액까지 (혹은 클레임 당시의 시장 가격까지) 가입하며, 주택담보대출이 전액 상환되었거나 또는 재융자가 일어나더라도 종료되지 않습니다. 소유자 타이틀 보험은 소유자의 재산에 대한 재산 물건의 순가를 보호하기 위한 것입니다.
대출자 타이틀 보험:
대출자 타이틀 보험은 대출자가 저당 잡힌 부동산에 대한 미불 부채의 양까지 보호합니다. 대출 원금이 상환되면 보험 가치가 낮아지고 담보대출이 전액 상환되면 만기됩니다. 타이틀 보험에 관해서는 다른 영상에서 좀 더 자세하게 따로 말씀 드리려고 하고요, 오늘도 “미국 부동산 인사이트” 함께 해주신 여러분 감사합니다.
해당 내용은 국민이주 유튜브채널에서 영상으로 시청하실 수 있습니다
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